Ristrutturare per affittare: proprietà, tecnico e gestore

Ristrutturare per affittare un ufficio trasformandolo in abitazione parte quasi sempre da un progetto.

Ma c’è una domanda che dovrebbe venire prima delle tavole: a chi voglio affittarlo?

La risposta si trova meglio con un confronto iniziale tra proprietà, tecnico e gestore degli affitti, prima di decidere come dividere gli spazi.

Il progettista sa dire cosa è possibile fare: come si distribuiscono gli ambienti, dove passano gli impianti, quanti bagni si possono ricavare, cosa consente la normativa.

Chi gestisce affitti sa cosa viene effettivamente affittato, a chi e a quali condizioni.

Sono due competenze diverse, e il progetto migliore nasce quando si siedono allo stesso tavolo insieme alla proprietà.

Il caso di via Triumplina

Un nostro cliente aveva acquistato un ufficio in via Triumplina, a pochi passi dalla facoltà di Ingegneria di Brescia.

L’intenzione era trasformarlo in residenziale ristrutturarlo per affittarlo a studenti.

Aveva incaricato un tecnico di preparare un progetto che dividesse lo spazio in un bilocale e un trilocale, seguendo le tipologie di appartamento più richieste sul mercato.

Era una scelta ragionevole: bilocali e trilocali si affittano. Ma non erano la risposta giusta per il target che il proprietario aveva in mente.

Lo studente cerca altro. Vuole una stanza propria, indipendente, con un angolo per studiare. Accetta di condividere le zone comuni, ma ha un budget più basso di una famiglia o di una coppia di professionisti e ha bisogno di flessibilità nel contratto. Un bilocale e un trilocale, per quanto ben fatti, rispondono a un’altra domanda.

Da qui è nato un confronto tra la proprietà, noi come gestori di affitti e il progettista. Ciascuno ha portato il proprio pezzo: il tecnico i vincoli e le possibilità dell’immobile, noi ciò che chiede chi cerca camere per studenti a Brescia, il proprietario i propri obiettivi. Il progetto è stato rivisto insieme e il risultato è un unico appartamento con una zona pranzo comune, sei camere e tre bagni.

Il lavoro del progettista è rimasto quello di prima: tradurre un’idea in uno spazio che funziona. È cambiata l’idea di partenza, e questo si è deciso prima di toccare le tavole.

I numeri a confronto

Ecco i due scenari. Le cifre sono indicative e prima delle imposte.

	Soluzione A: bilocale + trilocale	Soluzione B: 6 camere per studenti
Canone lordo mensile	650 € + 950 € = 1.600 €	6 camere × 480 € all-inclusive = 2.880 €
Tasso di riempimento stimato	95%	83%
Canone con riempimento	circa 1.520 €	circa 2.390 €
Utenze, condominio, Tari, wi-fi e gestione a carico della proprietà	a carico degli inquilini	circa 690 €
Incasso Lordo mensile stimato	circa 1.520 €	circa 1.700 €

Nella configurazione per studenti sono già stati stimati i costi di gestione, perché si tratta di strutture più complesse da gestire, e le spese che in questa destinazione restano a carico della proprietà.

I consumi sono stati volutamente maggiorati in base ai nostri storici su strutture analoghe: con il canone all-inclusive le utenze le paga il proprietario e sono più alte di quelle di un uso tradizionale.

In entrambi i casi le imposte ed eventuali spese straordinarie non sono considerate. Sono invece considerati i tassi medi di occupazione, che cambiano a seconda del tipo di affitto e della zona: derivano dal nostro storico su strutture analoghe, su un arco di quattro anni.

In questo caso la destinazione a studenti rende di più: circa 180 € al mese, oltre 2.100 € all’anno, sulle cifre indicative.

Ristrutturare per affittare: conviene sempre la soluzione per studenti?

No. Qui conviene, ma non è sempre così, e va valutato di volta in volta.

Con questi numeri, se il riempimento delle camere scendesse sotto il 77% circa, la soluzione A tornerebbe a rendere di più.

Contano le condizioni che nel caso di via Triumplina erano favorevoli:

• Costi di trasformazione. Qui i lavori per le due soluzioni erano analoghi. Se dividere in sei camere con tre bagni costasse sensibilmente di più, il vantaggio si ridurrebbe o sparirebbe.
• Spese condominiali. Qui erano contenute. Con il canone all-inclusive pesano sulla proprietà: se sono alte, la formula B è molto meno conveniente.
• Consumi. Nel calcolo sono già maggiorati, perché in questa formula sono a carico della proprietà e superiori a quelli di un uso tradizionale, ma variano con numero di persone, impianti e abitudini.
• Zona e domanda. Il tasso di riempimento cambia da zona a zona e da target a target. Vicino a una sede universitaria la domanda di camere è forte, altrove può non esserlo.

Non esiste un modello da copiare.

Per lo stesso immobile, in un’altra zona o con altre spese condominiali, la risposta migliore potrebbe essere un appartamento per professionisti o un taglio tradizionale.

Il confronto numerico va rifatto ogni volta con i dati di quell’immobile.

Se vuoi maggiori informazioni sull’affitto a studenti o giovani lavoratori puoi visitare il nostro sito www.b-stanze.it

Cosa si decide nel confronto tra proprietà, tecnico e gestore

• Il target. Studenti, professionisti, famiglie, lavoratori in trasferta? Ogni target porta a un progetto diverso.
• La distribuzione degli spazi. Camere indipendenti o appartamenti separati, quanti bagni, come sono pensate le zone comuni.
• I numeri. Canoni realistici, tassi di riempimento, spese a carico della proprietà, costi di trasformazione, incidenza delle spese condominiali.
• Il contratto. La formula contrattuale fa parte del progetto: per uno studente può essere adatta una formula diversa da quella per un professionista, e la scelta incide anche sul trattamento fiscale.
• La gestione. Un appartamento con sei camere ha esigenze diverse da un bilocale: selezione degli inquilini, rapporti quotidiani, manutenzioni, riconsegna.

Quando fare il confronto

Se hai un ufficio che vuoi trasformare in abitazione da affittare, o semplicemente stai approntando un appartamento per essere affittato, il momento migliore per parlarne è prima di incaricare il progettista. Ristrutturare per affittare con un confronto a tre costa poco rispetto a un cantiere da correggere o a un immobile che non incontra la domanda per cui è stato pensato.

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