È un buon momento per acquistare immobili da affittare? 

Per dare una risposta a questa domanda occorre prima chiarire il concetto di “rendimento netto da locazione”.

Questo parametro è molto importante infatti per determinare la bontà o meno di un investimento da mettere a reddito. È molto utile anche per confrontare tra loro le performance di differenti immobili oppure per scegliere la formula migliore per mettere al reddito lo stesso immobile.

Il rendimento netto della locazione si può calcolare sommando le entrate degli affitti annue alle quali dovremo sottrarre tutte le spese annue inerenti a questo immobile, il risultato finale dovrà essere diviso per il prezzo d’acquisto dell’immobile e moltiplicando per cento. 

Ecco la formula 

Rendimento netto da affitto: (Canone annuo – Spese annue) / Costo dell’immobile x 100

Il risultato sarà una percentuale e indica quanto il capitale che hai investito nell’acquisto rende ogni anno.

Come puoi ben capire da questa formula ci sono 3 fattori che possono influenzare il rendimento del tuo immobile:

• Il canone annuo che è rappresentato dalla somma dei canoni di affitto che percepisci in un anno, come puoi capire più è alto meglio è. Questo valore può cambiare nel tempo sia in rialzo che in ribasso e dovresti considerare bene questo fattore prima di acquistare. Un altro fattore che condiziona il canone annuo è rappresentato dalla saturazione dell’immobile ovvero quanti giorni all’anno rimane affittato e come puoi ben capire cambia moltissimo a seconda della tipologia di contratto che sceglierai.
• Le spese annue, questa voce può  comprendere voci differenti  a seconda della tipologia di affitto che hai scelto. Ad esempio se lo affitti a giorni dovrai inserire anche i costi delle utenze, delle pulizie, tutte le spese condominiali, la % che si trattengono i portali come booking e le spese di gestione. Non dimenticarti di inserire anche le tasse che paghi sul canone percepito e anche in questo caso variano a seconda della tipologia di contratto scelto. Considera ad esempio che la cedolare secca su un contratto tradizionale è del 21%, quella sui contratti a canone concordato è del 10%, quella per gli affitti brevi va dal 21 al 24% a seconda del numero di immobili. Non dimenticare di inserire una quota per  le spese per eventuali lavori straordinari che dovrai eseguire sull’immobile.
• Il costo dell’immobile, in questo caso per semplificare utilizzeremo il valore d’acquisto (sommando anche i costi come imposte di registro, notaio, intermediario, eventuali lavori di ristrutturazione e arredo) consapevoli che occorre considerare anche altri fattori tra i quali il costo del denaro e la possibilità che l’immobile si svaluti o rivaluti nel tempo.

Ho semplificato molto la spiegazione del concetto di rendimento anche se meriterebbe un maggiore approfondimento, mi perdoneranno gli addetti ai lavori.

 

Ora che abbiamo chiarito questo punto possiamo tornare alla domanda iniziale

È un buon momento per acquistare immobili da affittare? 

La risposta è “dipende”!

Dipende dalla zona, dipende dall’immobile, dipende dalla tipologia di contratto d’affitto, dipende dal prezzo di acquisto, dipende dal canone a cui lo potrai affittarlo, dipende dall’incidenza dei costi di gestione, dipende dai costi a carico tuo relativi all’immobile che ogni anno dovrai pagare, dipende dalla prospettiva di rivalutazione del valore dell’immobile.

Un buon punto di partenza per identificare una zona “buona”, ancor prima di analizzare gli altri dettagli, è  determinare il rapporto tra affitto medio annuo al mq annuo e prezzo medio di acquisto al mq moltiplicando per 100, questo valore possiamo chiamarlo rendimento lordo

 

Esempio:

• prezzo d’acquisto medio della zona: 2000 Euro/mq
• canoni medi della zona: 120 Euro/mq  annuo

Canone al mq/ prezzo al mq 100= 120/2000*100= 6%

 

La percentuale che ottieni NON è il rendimento netto ma possiamo definirlo un rendimento lordo e può essere utilizzato per una prima analisi veloce utile a determinare se una zona è più interessante di un’altra per investire.

Successivamente occorre andare nel dettaglio e analizzare tutte le voci che ho elencato nella prima parte dell’articolo e determinare il rendimento netto.

 

Comparando diversi immobili e simulando diverse modalità di affitto potrai identificare quello che ti garantirà un rendimento netto maggiore.

Considera la possibilità che l’immobile si rivaluti o si svaluti.

Questo punto è spesso trascurato perché viene considerato solamente il rendimento netto. Quando valuti un immobile da mettere in locazione dovresti anche considerare la possibilità che questo immobile si rivaluti o si svaluti nel tempo.

In parole semplici dovresti cercare di capire se l’immobile scelto acquisterà valore o lo perderà nel tempo.

Nessuno ha la sfera magica ma sicuramente puoi raccogliere informazioni legate alla zona e al complesso in cui si trova l’immobile.

Voglio lasciarti con tre consigli:

1. come ogni investimento comporta dei rischi.
2. il “momento di mercato” non è tutto, nello stesso momento di mercato e nella stessa città ho visto chi ha fatto un ottimo investimento e chi ne ha fatto uno pessimo.
3. se non sei del settore affidati ad un professionista che faccia davvero i tuoi interessi (che spesso non corrisponde con chi vuole venderti l’immobile).

 

Se hai un immobile a Brescia o sul Lago di Garda e vuoi capire meglio come affittarlo contattami o visita il mio sito www.carloapostoli.it

Al prossimo articolo.

Carlo Apostoli