L’affitto non è una rendita passiva

Non scrivo questo pezzo per scoraggiare chi vuole affittare un immobile.

Lo scrivo perché dopo anni che opero in questo settore mi sento in dovere di aumentare la consapevolezza di chi affitta i propri immobili.

Siamo bombardati da messaggi  sulle “rendite passive” che fanno apparire completamente automatiche alcune fonti di reddito, tra queste troviamo spesso l’affitto immobiliare.

Per chi non è del settore, affittare un immobile significa concederlo in uso ad una persona in cambio di un corrispettivo in denaro detto comunemente canone d’affitto.

Fin qui tutto chiaro, quello che pochi ti dicono è cosa c’è dietro un contratto d’affitto.

Ecco alcune delle cose che dovrai gestire o affrontare quando affitti un immobile:

• scegliere il tipo di contratto a te più conveniente dal punto di vista fiscale e temporale (esistono infatti diversi tipi di contratto e in base alla scelta pagherai più o meno tasse e la durata sarà differente)
• preparare l’immobile per essere affittato, in alcuni casi dovrai arredarlo, tinteggiarlo, fare le manutenzioni a caldaia, impianti ecc.;
• cercare delle persone interessate a prenderlo in affitto (ho detto volutamente ” delle persone” perché non puoi limitarti a valutare solo il primo che si propone);
• verificare le persone interessate (controllare che i redditi siano reali, verificare se hanno dei protesti o dei pregiudizievoli, verificarne le referenze, verificarne la solvibilità);
• se l’immobile è in edilizia convenzionata dovrai far verificare dal comune se l’inquilino ha i parametri adatti per poter prendere in affitto il tuo immobile.
• predisporre tutta la documentazione obbligatoria come ad esempio il contratto di locazione, le comunicazioni agli enti preposti, la raccolta delle firme, il verbale di consegna dell’immobile ecc.)
• consegnare l’immobile;
• far asseverare il contratto da un’associazione di categoria nel caso di contratto a canone concordato
• registrare il contratto e risolvere quello vecchio all’Agenzia delle entrate.

 

Una volta registrato il tuo contratto e pensi di iniziare a percepire la tua “rendita passiva”, ti trovi a dover gestire alcune situazioni simili a queste:

• il boiler non scalda correttamente l’acqua e devi provvedere a mandare un tecnico;
• ti arriva la chiamata dell’inquilino perché l’idraulico doveva passare al 15 ma non è ancora arrivato;
• la tapparella che sembrava in perfette condizioni, ha iniziato a dare problemi;
• ti dimentichi di mandare la registrazione del contratto al tuo commercialista e ricevi la sua telefonata;
• l’amministratore di condominio ti manda una lettera perché i tuoi inquilini fanno rumore e il vicino non riesce a dormire;
• l’amministratore ti contatta perché il tuo inquilino è in ritardo con il pagamento delle spese condominiali;
• chiami al tuo inquilino per aggiornarlo e lui ti rinfaccia che la tapparella è ancora guasta;
• ti arriva una bolletta dell’energia elettrica e ti accorgi che il tuo inquilino non ha ancora fatto le volture;
• lo chiami per avvisarlo e ti dice di averle fatte e che la tapparella è ancora rotta;
• è il 10 del mese e ancora non vedi il bonifico dell’affitto quindi ti attivi per chiamarlo.

Dopo 10 anni che opero in questo settore potrei  scrivere una serie lunghissima di altri esempi ma penso di aver reso l’idea!

Purtroppo quando ti parlano di “rendita passiva” non ti dicono tutte queste cose.

Ora tu potrai dirmi “le farò gestire all’agenzia immobiliare”.

In linea teorica è corretto se non fosse che la maggior parte delle agenzie immobiliari (e qui includo anche alcune che si occupano solo di locazioni) non si occupano di tutta la gestione perché non sono strutturate per farla.

Ad esempio in molte agenzie immobiliari:

• non si occupano di gestire tutti i rapporti con l’inquilino (dopo la firma del contratto);
• non si fanno carico di seguire gli interventi di manutenzione;
• non si interfacciano con gli amministratori;
• non coordinano gli artigiani organizzare gli interventi (bisogna incrociare le disponibilità dell’artigiano con quelle dell’inquilino);
• non fanno i solleciti per i ritardi nei pagamenti;
• non fanno i conguagli delle spese condominiali;
• non gestiscono lo scadenziario con gli adempimenti annuali di un contratto di locazione;
• non si occupano della consegna e riconsegna dell’immobile con verifica di eventuali danni e quantificazione;
• non si occupano di supportarti nella scelta del contratto fiscalmente più vantaggioso;
• non offrono la consulenza legale dedicata alla locazione.

Anche qui l’elenco potrebbe essere molto più lungo ma ciò che voglio farti passare è che nella maggioranza dei casi l’agenzia immobiliare non è la tua soluzione.

Ovvero, non è la soluzione che ti permette di far diventare l’affitto una reale rendita passiva.

Partendo da questo dato di fatto, assieme al mio gruppo, ho trasformato quella che in origine era un’agenzia immobiliare in un’agenzia che gestisce immobili in locazione.

Per raggiungere questo risultato ci sono voluti 10 anni, tanto impegno e la fortuna di aver trovato dei validi collaboratori.

Abbiamo prima identificato i servizi necessari al proprietario per avere una reale rendita passiva da suo immobile in affitto.

Li abbiamo raggruppati in 4 diverse aree:

1. commercializzazione immobile, selezione inquilino e rapporti con inquilino;
2. gestione di tutta la burocrazia prima, durante e dopo la firma del contratto e assistenza legale;
3. gestione degli interventi di manutenzione all’immobile;
4. gestione pagamento canoni e delega completa.

Abbiamo unito la nostra esperienza nel settore delle locazioni a quella dei nostri Partner per sviluppare ciò che mancava e garantire al proprietario una vera gestione completa.

Così sono nati:

• Proprietarioalsicuro® | servizi per affittare con sicurezza
• Prontoperl’affitto® | manutenzione e arredo per appartamenti in affitto
• Bresciastanze | stanze in affitto a Brescia

Abbiamo trasformato quella che era una classica agenzia specializzata in locazioni in un’agenzia per la gestione completa delle locazioni.

Grazie a questa trasformazione, affidandoci il tuo immobile a Brescia, otterrai una reale rendita passiva.

Puoi contattarmi CLICCANDO QUI e compilando il modulo di richiesta contatto.

 

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A presto

Carlo Apostoli

Imprenditore | Consulente esperto in locazioni | Team leader @proprietarioalsicuro | Agente immobiliare | Blogger immobiliare

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