I 9 consigli per chi affitta un appartamento a Brescia

I 9  consigli per chi affitta un appartamento a Brescia.

 

Opero a Brescia nel settore delle locazioni da quasi 12 anni e ho conosciuto molti proprietari che si sono disinnamorati a tal punto della locazione da vendere i loro appartamenti.

 

Alla domanda “perché hai deciso di vendere?” mi sono sentito dare diverse risposte, eccone alcune:

  • ha smesso di pagarmi l’affitto e ho dovuto dargli lo sfratto
  • siamo andati per avvocati perché mi ha lasciato molti danni in casa
  • sono stanco di continue telefonate dal mio inquilino
  • il proprietario che affitta non è tutelato
  • dovevo spendere molti soldi ad ogni cambio inquilino
  • ho affittato ad uno ma sono entrati in 5 e disturbavano i vicini
  • l’amministratore continua a chiamarmi perché l’inquilino non paga le spese e alla fine le devo sempre pagare io
  • pago troppe tasse e non mi restava nulla
  • mi sono arrivati degli accertamenti dall’agenzia delle entrate perché non ho fatto i rinnovi alle scadenze del contratto
  • mi sono fidato dell’agente immobiliare ma ha fatto un contratto a canone concordato che mi è stato contestato e ho perso le agevolazioni fiscali

Di risposte come queste potrei scriverne almeno due pagine!

Per evitare ad altre persone di trovarsi situazioni simili ho voluto raccogliere 9  consigli.

Il primo è a mio parere il più importante.

 1- Affittare un immobile non è un reddito passivo.

O deleghi la gestione a  chi lo sa fare, e sei disposto a pagare per questo, oppure entri nell’ottica di doverci dedicare tempo ed energie.  Se pensi che affittare significhi trovare un inquilino, fare il contratto e prendere l’affitto mi spiace deluderti ma la locazione non è questo quindi ti sconsiglio di investire in un immobile da reddito.

2- Affidarsi ad un’agenzia non è sempre la migliore soluzione

La maggior parte delle agenzie ti sollevano solamente da una piccola parte delle attività lasciando a te tutto il resto. L’agenzia media pubblicizza il tuo immobile, trova un inquilino più o meno selezionato, prepara un contratto e lo registra.

Capisci bene che manca circa un 90% delle attività necessarie per il buon esito della tua locazione. Proprio così, il buon esito di una locazione è determinato in buna parte da una serie di attività da fare prima, durante e dopo la firma del contratto

 

Ti elenco alcune attività che spesso NON vengono gestite dalle agenzie:

  • supporto nella scelta del contratto più adatto (sia dal punto di vista fiscale sia per altre caratteristiche)
  • gestione dei contratti a canone concordato (senza doverti gestire tutta la burocrazia da solo)
  • verifica dell’inquilino con strumenti appropriati (la maggior parte delle volte vengono controllate solo le buste paga)
  • attivazione di garanzie contro i mancati pagamenti
  • attivazione della tutela legale
  • attivazione delle garanzie contro i danni
  • aggiornamento dei canoni ad ogni rilascio (i canoni cambiano e spesso aumentano, vedo immobili riaffittati più volte negli ultimi 7 anni allo stesso canone)
  • gestione dei rapporti con gli inquilini (se non lo fanno loro toccherà a te passare le ore al telefono)
  • verbali sullo stato di consegna e di riconsegna dell’immobile, senza di essi come fai ad imputare eventuali danni?
  • gestione delle scadenze contrattuali (proroghe, rinnovi ecc). Se non se ne occupa l’agenza dovrai tenere tu uno scadenziario e provvedere ad effettuare le opportune comunicazioni all’agenzia delle entrate
  • l’asseverazione dei contratti a canone concordato; senza di essa perderai de agevolazioni fiscali
  • la comunicazione in comune per la riduzione dell’IMU quando puoi beneficiarne
  • l’organizzazione di eventuali manutenzioni sull’immobile (pensa a quanto tempo rischi di perdere per coordinare inquilino e artigiani)
  • definire a chi spettano i costi per certi interventi
  • fare i conguagli delle spese condominiali a fine esercizio, non pensare che faccia tutto l’amministratore di condominio perché alla fine se l’inquilino non paga le chiederanno a te
  • gli aggiornamenti ISTAT (se nel tuo contratto hai la possibilità di applicarli)
  • la verifica dello stato dell’immobile tra una locazione e l’altra ed eventuali ripristini

Anche in questo caso l’elenco potrebbe continuare ma ti assicuro che la maggior parte delle agenzie non gestisce queste dinamiche.

Quindi, se vuoi delegare la gestione, verifica bene se l’agenzia che hai scelto si occupa di tutte le attività elencate sopra.

 

I prossimi consigli ti saranno utili se decidi di fare da solo in autonomia

3- Studia bene la normativa delle locazioni.

Solo così sarai capace di valutare la bontà di un contratto, di gestire i rapporti con il tuo inquilino e trovare la giusta soluzione a possibili contenziosi.

4- Studia bene la fiscalità dei diversi tipi di contratto.

Tra un contratto e l’altro la tassazione può raddoppiare ma spesso non basta affidarsi al proprio commercialista per trovare la migliore soluzione.

5- Abbina al contratto una garanzia contro i mancati pagamenti e danni, meglio ancora se include anche la tutela legale.

Scegli una compagnia assicurativa primaria o una società specializzata in questo settore e richiedi una garanzia sul tuo contratto sperando di non doverla mai utilizzare.

6- Dedica del tempo alla selezione del tuo prossimo inquilino

Questa è una delle attività più critiche e al tempo stesso sottovalutate.

La maggior parte delle volte la verifica si limita a guardare due buste paga ma questo non basta. Sul mercato ci sono diversi strumenti che ti permettono di fare analisi più approfondite e di verificare se la persona ha avuto dei protesti, dei pregiudizievoli ecc.

Nell’analisi considera anche alti fattori quali ad esempio la composizione del nucleo famigliare, se sta versando assegni di mantenimento o se ha acceso finanziamenti cospicui, cerca di capire anche i motivi che spingono questa persona a cercare alloggio.

7- Dedica del tempo a gestire la corretta manutenzione del tuo immobile

Non tutte le spese sono a carico del tuo inquilino e per assicurarti il mantenimento del bene in ottimo stato devi dedicare del tempo e alle volte denaro nella sua gestione.

8- Quando il tuo inquilino ti chiama dedicagli il giusto tempo e se ti segnala un problema cerca di definire con lui la soluzione.

Ho visto piccoli problemi tra proprietario e inquilino trasformarsi in grossi scontri perché gestiti male all’inizio.

9- Dedica il giusto tempo per approfondire e gestire tutte le attività elencate nel punto 2)

Come detto in precedenza la locazione implica che tu svolga determinate attività altrimenti il rischio di ottenere pessimi risultati è altissimo.

 

Seguendo questi 9 consigli non arriverai mai alla sicurezza del 100% sul buon esito della tua locazione ma sicuramente ti avvicinerai al 90% e capirai che il buon esito non dipende dalla fortuna!

 

Se hai apprezzato questo contenuto e pensi che possa servire a qualcuno puoi condividerlo e te ne sarò grato!

 

Al prossimo articolo.

Carlo Apostoli

Imprenditore | Intermediazione e gestione immobili in affitto a Brescia | Co-Founder @AffittiBrescia | Co-Founder@Bresciastanze | Co-Founder @Prontoperl’affitto | @Proprietarioalsicuro | Blogger immobiliare

 

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