Acquistare per affittare

Stai acquistando per affittare? Aspetta e leggi questo articolo

Non sempre acquistare un appartamento da affittare può essere un ottimo investimento.

Se stai per acquistare un appartamento da mettere in affitto questo è l’articolo giusto per te. Leggilo con attenzione e capirai come trasformare il tuo acquisto in un ottimo investimento.

Ti faccio queste due premesse che poi capirai meglio leggendo l’articolo.

  1. Il prezzo d’acquisto di un appartamento da mettere in locazione è il frutto di calcoli e valutazioni scientifiche che partono da una resa percentuale attesa sul tuo investimento e, in alcuni casi, da una previsione di rivalutazione futura del tuo immobile. Va da se che, agli occhi di un investitore immobiliare, due appartamenti simili possono avere due prezzi d’acquisto completamente differenti. Per prezzo intendo la quantità di denaro massima che l’investitore è disposto ad  investire per l’acquisto di quell’immobile.
  2. Questa premessa è la diretta conseguenza della prima: l’errore più grosso che vedo fare è valutare l’acquisto di un immobile da mettere a reddito nello stesso modo con cui si valuta l’acquisto di un immobile per andarci ad abitare. Acquistare un immobile da affittare NON è uguale ad acquistare un immobile per andarci ad abitare. Nel primo caso è un acquisto di “testa” nel secondo caso puoi dare spazio al “cuore”,

Verso la fine di questo articolo troverai 5 esempi pratici di come alcune caratteristiche poco conosciute condizionano la resa del tuo immobile in affitto.

Ora ti parlo di come affianco i clienti investitori nella scelta di un immobile da mettere a reddito.

La prima consulenza che ho fatto è nata quasi per caso e adesso ti racconto come si è svolta.

Angelo, questo è il nome del cliente, chiama una mia collaboratrice dicendo che è in procinto di acquistare un appartamento da mettere in affitto e vorrebbe alcuni consigli.

Lo contatto telefonicamente, mi faccio spiegare la situazione e capisco che Angelo sta per acquistare un immobile da mettere a reddito senza aver fatto le dovute verifiche e valutazioni.

Una volta concordato il costo per la mia consulenza fissiamo un sopralluogo per visionare l’appartamento che stava per acquistare.

Nel fissare la visita all’immobile specifico all’agente che, pur essendo anche io un agente immobiliare, presenzierò nelle vesti di consulente di parte e che Angelo, in caso di conclusione dell’affare pagherà a lui le provvigioni pattuite. Questa specifica è molto importante per evitare che l’agente mi veda come un competitor e non gestisca al meglio la trattativa.

Terminata la visita chiedo all’agente immobiliare una serie di documenti e raccolgo alcune informazioni per poter preparare ad Angelo uno studio di fattibilità necessario per capire se l’immobile visionato è un buon investimento.

Ecco cosa ho chiesto:

  •  prezzo di vendita;
  •  visura catastale dell’immobile;
  •  copia atto di provenienza
  •  dati dell’eventuali pertinenze (box, cantina, solaio, posto auto ecc);
  •  ultimi 2 bilanci condominiali dell’ultimo esercizio e preventivo dell’anno in corso;
  •  se ci sono straordinarie attualmente già deliberate;
  •  stato degli impianti interni e a quando risalgono gli ultimi interventi fatti agli impianti;
  •  tipologia di riscaldamento
  •  planimetria catastale
  • certificazione energetica (non tanto per la classe energetica ma per poter effettuare il calcolo del canone concordato e identificare il contratto di locazione fiscalmente più vantaggioso.

Non ti nego che l’agente immobiliare mi ha guardato male dopo quelle richieste a cui non era abituato.

Comunque dopo avergli spiegato il motivo mi ha consegnato tutto in pochi giorni.

Oltre ai documenti richiesti ho raccolto anche una serie di altre informazioni, te ne elenco alcune di seguito:

  • come avviene il riscaldamento dell’acqua (sembra una banalità ma poi capirai che se devi affittare è importantissimo);
  • tipologia di gestione del riscaldamento;
  • tipologia di abitanti nello stabile;
  • livello di decoro e manutenzione delle parti comuni;
  • presenza ascensore (si trova al quarto piano);
  • stato degli arredi (veniva venduto già arredato);
  • livello di finiture interne;
  • presenza di climatizzazione;
  • disposizione dei locali interni;
  • vicinanza alla metropolitana e altri servizi pubblici;
  • vicinanza ad altri centri di interesse;
  • e altre informazioni.

Lo so, ora ti starai domandando a cosa servono tutte queste informazioni?

Ognuna di esse serve a riparametrare la resa futura del tuo immobile, in parole povere ad aumentare o diminuire la resa del tuo appartamento.

Io prendo ognuna di queste informazioni e la trasformo in un aumento o riduzione della resa del tuo immobile da affittare.

Ecco 5 esempi che ti consiglio di leggere con attenzione se stai per acquistare un immobile da mettere a reddito:

  1. se le spese condominiali sono sopra la media per quel tipo di appartamento, un futuro inquilino sarà disposto a prendere in affitto il tuo solamente a fronte di un canone più basso con il risultato che la resa del tuo appartamento sarà inferiore rispetto agli altri appartamenti in affitto della stessa tipologia.
  2. se le parti comuni sono tenute male, nelle scale si sentono cattivi odori e magari trovi i panni stesi nelle pari comuni di passaggio, probabilmente il tuo appartamento non sarà così appetibile ed attirerà solamente una categoria di inquilini che “si deve accontentare” e, guarda caso, sono quelli che statisticamente danno più problemi.
  3. se la rendita catastale del tuo appartamento è molto più alta della media per appartamenti simili significa che la tassazione che grava su quell’immobili sarà più alta a partire dalle imposte che verserai per la compravendita come pure l’IMU che pagherai ogni anno. Il risultato? Purtroppo è sempre lo stesso, questi costi in più ridurranno la resa del tuo investimento.
  4. il tetto è in pessime condizioni? Dovrai mettere in preventivo questo costo per i prossimi anni. Questo significa che non è un buon investimento? No, assolutamente! Questo significa che dovrai ricalibrare il prezzo d’acquisto per mantenere la resa che ti aspetti.
  5. se nelle spese condominiali è presente una voce di costo con una dicitura simile a questa ” fondo morosità” può significare che in quel condominio ci sono parecchie morosità pregresse e, aimè, acquistando quell’appartamento dovrai pagarle anche tu. Il risultato sarà un aggravio di costi a tuo carico che andranno a ridurre la resa del tuo investimento

 

Dopo tre giorni dalla ricezione di tutti i documenti mi incontro con Angelo per condividere lo studio di fattibilità che contiene diversi dati come ad esempio:

  • il prezzo massimo a cui può comprare questo appartamento e se è il caso di comprarlo;
  •  la resa annua stimata in % a seconda delle tipologie di contratto e degli inquilini target (pochi sanno che la resa di un immobile in affitto è influenzata da tanti fattori alcuni dei quali sono programmabili);
  • i costi totali per acquisto (prezzo, notaio, imposte, provvigioni agenzia le mie consulenze ecc).

Il report contiene diverse informazioni ma quello che mi preme dirti è che tutte queste informazioni hanno il solo scopo di consigliarti se è i caso di acquistare questo immobile e, a che prezzo.

Le due cose sono strettamente correlate.

Per inciso, ci saranno immobili che ti sconsiglierò vivamente di acquistare e altri che ti consiglierò di acquistare ma solamente ad un prezzo massimo definito.

Volete sapere cosa ha fatto Angelo?

Beh, gli ho consigliato di fare una proposta inferiore del 25% a quella che aveva in mente perché aveva trascurato molti aspetti che avrebbero reso il suo investimento poco remunerativo.

Questa non è una storia inventata quindi ti dico subito che l’agente che trattava l’appartamento non è riuscito a far accettare la proposta con un ribasso del 25% (in alcuni casi succede ma statisticamente bisogna fare più tentativi)

Angelo dopo una seconda proposta bocciata (proposta di acquisto fatto su un altro appartamento) è riuscito ad acquistare un appartamento da un terzo venditore al prezzo che gli ho consigliato.

Questa volta l’ha comprato ad un prezzo tale da aggiudicarsi una rendita del 7,2 % annuo (al netto delle tasse e considerando come costo di acquisto quello comprensivo di notaio, agenzia, le mie consulenze, tassazione, prezzo d’acquisto ecc).

Ovviamente la % di resa non è tutto perché ci sono molti altri fattori che in questo acquisto Angelo ha potuto considerare.

Ora veniamo alle cose pratiche, cosa può insegnarci questa vicenda?

  1. Acquistare un immobile da affittare può essere un buon investimento solo se sai come farlo.
  2. Le regole sono differenti da quelle per l’acquisto della casa in cui vivi;
  3. Meglio spendere qualche soldo per la consulenza di chi ne capisce veramente piuttosto che affidarti ad un agente che spera solo di venderti il suo immobile o fare da solo. Con queste due ultime soluzioni probabilmente risparmierai qualche euro nell’immediato per poi perderne parecchi ogni anno.

Se stai valutando di acquistare un immobile da mettere a reddito nella zona di Brescia puoi contattarmi lasciando la tua richiesta nella form che trovi in fondo alla home page de sito oppure scrivendomi direttamente a: carlo@carloapostoli.it

 

 

Al prossimo articolo.

Carlo Apostoli

Imprenditore | Consulente esperto in locazioni | Team leader @proprietarioalsicuro | Agente immobiliare | Blogger immobiliare

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